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Quando decidiamo di andare a vivere in affitto la prima cosa che facciamo, naturalmente, è guardarci attorno e cercare di capire quali offerte, tramite agenzia immobiliare o proposta privata, possano fare al caso nostro.
Dopo aver valutato e visitato varie soluzioni abitative, troviamo quella giusta per noi, cosa succede adesso?
Se non sai quale sarà l’iter che ti porterà dall’aver individuato la casa giusta per te al momento in cui potrai definirla effettivamente “casa tua”, questo articolo ti spiegherà passo a passo cosa accadrà. Dalla trattativa alla consegna delle chiavi per andare ad abitarvi, e non solo.
Infatti vedremo anche come si concluderà il contratto di locazione con la riconsegna dell’immobile e quali saranno le sue naturali conseguenze.
Insomma analizzeremo da un punto di vista pratico l’intero ciclo di vita di un contratto di locazione, dall’inizio alla fine.
Prima di fare ciò, se termini come, per esempio, “locatario” e “locatore” non ti sono familiari in quanto non sai come funzioni esattamente un contratto di locazione, ti consigliamo di leggere preventivamente l’apposito articolo a riguardo. Iniziamo.
Una volta individuata la casa perfetta per noi, lo strumento fondamentale che da vita alla trattativa sull’immobile è la proposta di locazione.
Tramite la sottoscrizione di questo documento, su cui saranno riportati i nostri dati, quelli del proprietario e quelli relativi all’immobile oltre a tutti i dettagli economici e contrattuali, possiamo mettere nero su bianco il nostro intento di dare vita all’affare.
In poche parole mostriamo in questo modo il nostro impegno a prendere in locazione l’immobile e a quali condizioni. Questa proposta, che potrà essere accettata o rifiutata dal proprietario, rimane a suo insindacabile giudizio valutativo per un determinato periodo di tempo durante il quale non sarà revocabile da parte del proponente (nonché potenziale futuro conduttore dell’immobile).
Una proposta di locazione è quindi vincolante, va fatta solo quando si è certi di volere prendere questo impegno.
Nel caso in cui avvenga l’accettazione, a suggellare la stipula contrattuale sarà poi l’incontro e la firma delle parti coinvolte.
Da questo momento si conclude l’affare e andrà, di conseguenza, versata la caparra confirmatoria che funge da deposito cauzionale. Questa consiste infatti nel versamento di una somma a conferma dell’impegno assunto e a tutela delle parti. La tutela della caparra confirmatoria consiste nel fatto che, nel caso in cui il proponente si ritiri dall’affare, il proprietario avrà pieno diritto di trattenere tale somma e, all’opposto, nel caso in cui sia il proprietario a ritirasi dopo l’accettazione, dovrà versare lui al proponente il doppio di quanto precedentemente versatogli.
Nel caso particolare in cui un proponente, rivoltosi a una agenzia immobiliare, decida di ritirare una proposta di cui il proprietario non è venuto ancora a conoscenza, nei confronti dell’agenzia dovrà comunque corrispondere una penale.
Conclusasi questa fase, il contratto e tutti i documenti necessari, verranno registrati dall’agenzia immobiliare che si è occupata di fare da mediatrice degli interessi delle parti facendoli incontrare.
La proposta di locazione può avvenire anche tra privati ma ci si assume in questo caso dei rischi, soprattutto se non si ha esperienza nel campo del diritto immobiliare, che vanno da una compilazione inadeguata della proposta stessa fino a casi più clamorosi in cui i presunti proprietari potrebbero non essere effettivamente tali di diritto, condizione magari non evidenziatasi mediante un’opportuna visura catastale.
Quando si decide di chiudere un rapporto di locazione, sia che il passo sia compiuto dal locatario che dal locatore (o di comune accordo) si può procedere tramite recesso o disdetta.
La disdetta consiste nell’esercitare il proprio diritto di non rinnovare, alla scadenza, il proprio contratto di locazione. Serve necessariamente attivarsi per non dare luogo al rinnovo automatico, con un preavviso di 6 mesi (anche se le parti possono decidere per un termine differente) e per iscritto, tramite lettera di disdetta. Si consiglia di utilizzare una raccomandata con ricevuto di ritorno o di fare affidamento sulla PEC se possibile.
Il locatario non deve fornire particolari giustificazioni alla prima scadenza contrattuale mentre il locatore anche alla prima scadenza deve fornirne una. La legge ne prevede alcuni come la necessità di vendere l’immobile o di offrirlo a parenti stretti, piuttosto che effettuare una ristrutturazione integrale dell’immobile.
Il recesso consiste invece in uno scioglimento anticipato del contratto. Visto l’impatto che ha una procedura del genere è inevitabilmente esclusa la possibilità di darvi luogo unilateralmente e senza ragioni.
Il recesso deve infatti essere basato su un consenso bilaterale, sempre con preavviso di 6 mesi (pena la perdita del deposito cauzionale) e può avvenire solo per cause ammesse dalla legge o da essa accettate come pattuibili tra le parti (rispettivamente trattasi di recesso legale e recesso convenzionale).
I metodi per recedere dal contratto di locazione sono identici a quelli per effettuare la disdetta (per iscritto).
In alternativa il proprietario dell’immobile può decidere di procedere con lo sfratto del conduttore qualora questi si sia reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione o semplicemente sia scaduto il termine della durata della locazione.
Vi deve necessariamente essere un giudizio che convalidi la richiesta del proprietario sia per lo sfratto per fine locazione che per quello per morosità e, preventivamente allo sfratto di fine locazione, deve essere presentata, dal proprietario al conduttore, la cosiddetta licenza di sfratto che consiste in una intimazione a terminare l’esercizio dei diritti di locazione.
Al momento in cui verranno rese le chiavi di casa verrà anche redatto il verbale di riconsegna dell’immobile, una scrittura privata tra le parti in cui si attesta che l’immobile viene reso così come è stato consegnato al momento dell’inizio della locazione e che non si rilevano danni visibili per cui il deposito cauzionale viene restituito al conduttore.
Nel caso in cui il conduttore si sia reso moroso di pagamenti nel corso della locazione, il deposito cauzionale verrà trattenuto dal proprietario dell’immobile che indicherà, nel verbale di riconsegna, l’ammontare dell’importo del debito, prospettandosi al contempo una possibile causa di sfratto.
Allo stesso modo, qualora al momento della riconsegna dell’immobile vengano ravvisati danni, il deposito cauzionale verrà trattenuto fino alla determinazione dell’entità degli stessi e dei costi da sostenere per la sistemazione. Se i danni risultano particolarmente gravi la riconsegna potrà essere rifiutata e a questo punto il conduttore dovrà ripristinare l’immobile allo stato di consegna iniziale oppure si dovrà impegnare a risarcire i danni entro una certa data stabilita.
Nel frattempo, il distacco delle utenze segna definitivamente la chiusura della locazione per l’immobile che resterà in attesa di un nuovo inquilino o di un nuovo impiego.
