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Se vogliamo effettuare una analisi dello stato attuale del mercato immobiliare dobbiamo necessariamente partire dal concetto che il presente in cui stiamo vivendo è un momento unico nella storia dell’epoca moderna.
Non di meno, non possiamo negare che il 2019 non sia stata una buona annata per quanto riguarda il mercato delle locazioni, animato da un andamento dinamico dovuto a una rilevante crescita della richiesta (+3% rispetto al 2018, anch’esso anno in crescita rispetto all’anno precedente).
Il mercato inoltre sta cambiando anche a livello generale e la sua evoluzione è intimamente legata alle nuove necessità dettate da un pubblico giovane che interpreta l’acquisto della casa, o il suo affitto, in maniera completamente differente rispetto al passato.
In tutto ciò i canoni d’affitto sono cresciuti gradualmente negli ultimi 5 anni, complice il successo del contratto a canone concordato e cedolare secca al 10%, molto apprezzato dai proprietari immobiliari.
Proviamo a fare allora una valutazione di quello che ci aspetterà per questo 2020 partendo da una precisa analisi della situazione attuale e guardando verso un’orizzonte di promesse e speranze che ci si auspica vengano mantenute.
La situazione immediatamente delineatasi in Italia in seguito all’emergenza epidemiologica è stata inevitabilmente caratterizzata da sconti e ribassi sui prezzi dei canoni d’affitto, sia per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo sia per quelli a destinazione commerciale.
Molte famiglie e molti lavoratori si sono trovati in gravi difficoltà con il pagamento dei canoni d’affitto e i ritardi negli aiuti promessi dal Governo tramite i decreti susseguitisi tra marzo e maggio hanno portato queste categorie a rivolgersi direttamente ai locatori per trovare un accordo. Di base, quando non è possibile trovare un accordo, si va inevitabilmente incontro a una procedura di sfratto ma la particolare situazione attuale ha legato le mani dei proprietari immobiliari, i quali non possono fare valere i propri diritti almeno fino al 30 giugno vista la situazione d’emergenza mondiale.
Qualora i conduttori di un immobile in affitto paghino parzialmente il canone concordato e dimostrino la propria buona volontà possono godere anche del termine di grazia: proroghe dei pagamenti di 60-90 giorni, entro i quali si può procedere a una integrazione per la parte rimasta non saldata del canone.
Pur non potendo prevedere di certo una situazione come quella che stiamo vivendo, il nostro Codice Civile si dimostra un testo lungimirante e in grado di fornire una linea guida per la risoluzione di fatti imprevisti e straordinari. E così, tramite l’interpretazione degli articoli del codice civili: 1175 (correttezza contrattuale), 1375 (buona fede), 1256 (impossibilità temporanea) e 1467 (eccessiva onerosità sopravvenuta), possiamo definire una linea di pensiero in grado di dare risposte a domande e soluzioni a problemi ai quali un nemico comune come il Covid può sottoporci.
Bene accette, quindi, oltre a proroghe dei termini di pagamento, l’introduzione di nuove condizioni contrattuali tramite una proposta dalla parte, attualmente, più debole: il conduttore. Una riduzione del canone potrebbe essere un’altra possibilità concreta per non interrompere il rapporto durante questo periodo di crisi. Su questa variazione non ci sono obblighi di registrazione immediata ma se il conduttore decide di farlo subito, per vari motivi (principalmente fiscali), può farlo e si risparmierà di pagare le imposte di registro e di bollo. La registrazione della riduzione del canone potrà essere fatta in ogni modo entro il 30 giugno senza sanzioni, così come indicato dall’Agenzia delle Entrate.
Del resto, regioni e comuni in Italia hanno stabilito dei piani di aiuto per le famiglie in affitto, stanziando contributi e bonus per le categorie più a rischio.
Per le attività commerciali poi, il Decreto Rilancio offre un credito d’imposta al 60% dell’ammontare del canone d’affitto.
Categoria meno tutelata è quella degli studenti fuori sede che si trovano a dover sostenere i costi degli affitti pur non potendo frequentare le lezioni.
Unica eccezione al momento è quella prospettata della regione Sicilia che ha stanziato un fondo a supporto degli studenti siciliani fuori sede.
L’inizio del 2020 sembrava voler riproporre il trend del 2019, con una richiesta di immobili in affitto abbondante e costante.
Partendo da questa situazione, si andrà incontro a un ridimensionamento del rapporto che vedrà semplicemente un maggiore equilibrio tra domanda e offerta mantenendo, per quanto riguarda l’aspetto delle locazioni, una certa vivacità di mercato, in cui i canoni manterranno valori medi stabili. Se vogliamo dare una risposta alla domanda “da dove provengono tante domande e offerte nel mercato dei contratti di locazione commerciale e abitativa?” possiamo senz’altro dire che l’incertezza del momento ha creato uno slittamento di mercato. In effetti, per quanto riguarda gli immobili a uso abitativo, ha portato molte famiglie a rimandare gli acquisti e questi stessi immobili sono andati incontro a una rivalutazione nella proposta commerciale da parte dei proprietari che non potendo procedere alle vendite hanno deciso di concederli in affitto. Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, invece, la chiusura di alcune attività e l’apertura di altre porta, e continuerà a portare, movimento costante nel prossimo periodo fino almeno al raggiungimento di una certa stabilità.
Per quanto concerne poi il mondo degli affitti brevi, in particolare di tutte quelle realtà che costituiscono un alloggio in zone turistiche e di interesse, da una parte le preoccupazioni legate a un ipotetico calo non sono infondate, dall’altro gli aiuti del governo per fronteggiare questo aspetto della crisi sembrano volersi fare seriamente carico del problema per ridurlo al minimo, consci dell’importanza del turismo in una paese come l’Italia, soprattutto d’estate.
In conclusione vogliamo riprendere un discorso accennato all’inizio di questo articolo: quello dell’evoluzione generale del mercato immobiliare.
Rispetto al passato i giovani d’oggi sembrano meno interessati a costruirsi solide basi sociali, in cui la casa gioca sicuramente un ruolo fondamentale.
Basta leggere e interpretare i dati circa la crescita demografica italiana e quelli relativi all’emigrazione per rendersene immediatamente conto.
La casa quindi passa, nella concezione sociale moderna, da simbolo di stabilità a uno di necessità, sicuramente inderogabile ma che deve essere flessibile e non vincolante.
L’acquisto, soprattutto se affrontato mediante mutuo, crea inevitabilmente vincoli, l’affitto, all’opposto, rappresenta una proposta che concede più libertà e meno pensieri, una soluzione che può essere l’ideale nel prossimo periodo per molte giovani coppie e famiglie.
