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VENDITA AFFITTO
13 maggio 2020 / 16:52

GUIDA AGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

 

Investire oggi in immobili

 

 

 

Conviene investire in immobili?

 

Quando si parla di investimenti, il mondo finanziario ci presenta 5 asset class principali divenute oramai storiche: liquidità, azioni, obbligazioni, materie prime e il magico mondo del real estate (il mercato immobiliare).

Oggi, internet e le nuove tecnologie hanno portato una ventata d’aria fresca sul panorama del mercato finanziario internazionale con l’introduzione delle criptovalute e della possibilità di svolgere operazioni finanziarie online ovunque e in qualunque momento.

In Italia intanto, l’investimento a cui molti continuano a rimanere fedeli e a cui riconducono il potere di proteggere dall’inflazione è quello immobiliare.

A un occhio esperto, sbilanciare il proprio portafoglio di investimenti in questa direzione può essere rischioso e portare a squilibri irreparabili per la sua intrinseca mancanza di flessibilità dal punto di vista della liquidità ma resta tuttora un indubbio elemento di diversificazione.

Investire nel mercato immobiliare, oggi, non vuol dire per forza acquistare un immobile.

Esistono piattaforme online che permettono di effettuare crowdfunding immobiliare senza correre eccessivi rischi e investire quindi in fondi immobiliari i quali riconoscono agli investitori rendimenti periodici dati dal riscatto degli affitti.

La domanda da porsi a questo punto è: “Ma si può ancora investire nel mattone in Italia al giorno d’oggi?”

La risposta è un deciso “Sì” ma con i dovuti accorgimenti.

Vediamo allora quali sono i consigli degli esperti e addentriamoci nel mondo del mercato immobiliare senza ulteriori indugi.

 

 

Investimenti immobiliari a reddito

 

Comprare la prima casa equivale a soddisfare un’esigenza primaria, comprarne una seconda vuol dire iniziare a investire.

L’investimento immobiliare nasce, come è ovvio che sia, nella sua forma più naturale e immediata: l’acquisto e, in seguito, la rivendita o la locazione.

Essere proprietari di un secondo immobile ci consente di venderlo al miglior offerente oppure di “metterlo a reddito” e cioè di metterlo nelle condizioni di procurarci da subito una rendita passiva mensile.

Per quanto riguarda la vendita di immobili, un aspetto riconducibile al trading finanziario si ravvisa nel momento in cui cerchiamo di acquistare il bene nel momento in cui può essere acquistato a un prezzo basso, magari anche rispetto a quello che è il vero valore di mercato, e riuscire a rivenderlo a un prezzo superiore ricavandone un margine.

Il mercato finanziario globale è in continuo movimento: sale, scende e i suoi movimenti sono spesso imprevedibili. Allo stesso modo quello immobiliare, che non è esente da scosse provenienti dai più drastici squilibri storico-politici come dalle più trascurabili cause socio-culturali, si modifica di continuo.

È inutile quindi proclamare un disincentivo all’investimento apportando motivazioni basate sulla crisi di mercato. Chi investe da anni sa che crisi e prosperità sono due facce della stessa medaglia e quanto diremo tra poco non sono solo parole prive di significato da un punto di vista pratico.

Per questo acquistare un immobile in un momento di crisi economica può essere l’opportunità di acquistarlo a un valore di mercato conveniente, opportunità da non farsi scappare in un ottica di trading.

Ora però scendiamo nei dettagli e vediamo esempi pratici.

L’investitore immobiliare deve senza ombra di dubbio tenere a mente che i numeri sono i suoi più cari alleati oltre che validi e onesti consiglieri.

Immaginiamo di acquistare un Trilocale.

Ammesso di riuscire a concludere un buon affare e di diventare così proprietari di un immobile in buone condizioni, dovremo sicuramente intervenire in qualche modo.

Un controllo agli infissi, una riparazione al bagno, una riverniciata alle stanze, cose così. Sono costi da aggiungere.

Si passa poi all’arredamento e, anche senza grosse pretese, il nostro budget sta man mano lievitando.

Se però ci muoviamo suffragati da un mutuo consideriamo un 80% finanziato tramite banca.

A questo punto si aggiungono inevitabilmente ulteriori spese di perizia, di istruttoria e di apertura della pratica oltre al fatto che l’assicurazione scoppio e incendio diventa obbligatoria.

Ogni investitore serio, in fase di operazioni immobiliari, vista l’onerosità con cui si espone a rischi è sensibile alla stipula di coperture assicurative anche a livello sanitario e personale.

In ultimo andranno inseriti gli interessi, che posso essere fissi o variabili, e possiamo tirare le somme per estrapolare poi una rata del nostro mutuo mensile.

Con l’acquisto dell’immobile devi mettere in preventivo anche costi fissi quali: Provvigioni dell’Agenzia Immobiliare, Atto Notarile e Imposta di Registro.

Ora immaginiamo che il nostro obiettivo di profitto si basi su affitti brevi di questo immobile, magari a studenti universitari, senza ausilio di agenzie.

Dai redditi da locazione dobbiamo togliere la cedolare secca, costi vari di mantenimento e tasse, per avere una stima di quello che sarà il nostro guadagno e calcolare ROI e ROE.

ROI (Return On Investment)e ROE (Return On Equity) sono rispettivamente il ritorno d’investimento e il ritorno su quanto investito effettivamente di tasca propria.

Il ROI misura quindi il guadagno netto su tutto il capitale investito e si calcola dividendo il capitale netto per il capitale destinato alla sua produzione, per il ROE si dividerà invece il capitale netto per il proprio capitale utilizzato.

 

 

L’investimento immobiliare nel mondo finanziario

 

Gli investimenti nel settore immobiliare possono essere fatti in modo diretto, come abbiamo appena visto, ma possono avere anche un estrazione di tipo finanziario, come anticipato nel paragrafo introduttivo.

I fondi immobiliari sono veri e proprio Organismi d’Investimento Collettivo di Risparmio (OICR).

L’investimento viene generalmente vincolato fino alla scadenza del fondo e durante il perdurare dello stesso non è possibile richiedere la corrispondenza di quote.

Nel mandato del fondo sono riportate le relative caratteristiche e regole, vengono così individuati i tipi di investimento che possono essere messi in atto e la politica generale seguita dal fondo stesso.

Il valore degli immobili deve essere calcolato ogni sei mesi da professionisti esterni al fondo, sottraendo costi di gestione e costi finanziari oltre che tutte le passività.

Rispetto all’investimento diretto, il fondo, se quotato, può essere ceduto e ottenere liquidità celermente. Può inoltre variare la sua strategia di mercato incrementando o diminuendo semplicemente le quote, le quali rappresentano una soglia d’accesso contenuta (a differenza delle elevate quote richieste per gli investimenti diretti).

 

 

Conclusioni sul Real Estate Business

 

A questo punto abbiamo visto come fare un buon investimento immobiliare in tutte le sue forme o come valutare un investimento immobiliare in generale.

Certamente occorre sviluppare spiccate capacità di ricerca, pianificazione e contrattazione, tipiche di ogni imprenditore e conseguibili soprattutto grazie ad anni di esperienza sul campo.

Capire il vero valore degli immobili e interpretare il mercato degli ultimi anni per formulare una previsione a medio e lungo termine rimane una caratteristica imprescindibile.

Non resta che cimentarsi nell’impresa con prudenza e attenzione ma con la consapevolezza che facendo i passi giusti si possono ottenere grandi risultati.

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